Tout savoir sur les SCPI 

 

 

 

 

 

 

 

SCPI : tous les avantages de l'investissement dans l'immobilier sans en avoir les inconvénients ? 
 
Retrouvez sur cette page l'ensemble des informations pour bien comprendre les avantages et inconvénients de l'investissement immobilier via les SCPI.

 

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d'investir dans l'immobilier en achetant une part de fonds géré par une société spécialiste de l'immobilier, qui se charge d'acheter les immeubles, puis de les gérer (travaux, locataires, règlement des charges....). C'est pourquoi on parle parfois de "pierre papier"

Chaque possesseur de part détient une petite partie d'un grand nombre de biens, ce qui lui offre une grande diversification de son patrimoine immobilier. 

Les SCPI reversent à leurs sociétaires les loyers payés par les locataires (moins les charges et frais de gestion) sous forme de distribution de dividendes (voir plus bas le détails des frais et de la fiscalité des revenus).

 

Dans quoi sont investies les SCPI?

On peut différencier deux grandes catégories de SCPI: les SCPI fiscales ou SCPI de rendement.

Les SCPI fiscales sont investies dans des biens résidentiels, destinés à bénéficier des dispositifs défiscalisants (PInel, Malraux...). Elles doivent être souscrites en direct (pas dans une assurance vie) pour pouvoir vous faire profiter des avantages fiscaux et réduire vos impôts.

Les SCPI de rendement sont beaucoup plus répandues, destinées à la fois aux particuliers et aux professionnels (assurances, fonds de pensions, entreprises....). Elles sont investies dans de l'immobilier de bureaux et de commerce. Gérées par de grandes sociétés de gestion (et régulées par l'AMF), le rendement de ces SCPI a été autour de 4% à 5% en 2015 et 2016.

 

Que faut-il savoir sur les SCPI? 

Les deux avantages principaux de la SCPI sont :

  • La diversification. En effet, plutôt que de concentrer tout le risque sur un seul bien (problème de locataire, de charges, ...), la SCPI est propriétaire de dizaines ou centaines de biens différents. Le risque est donc réparti sur un très large nombre de locataires et mutualisé entre tous les porteurs de parts. 
  • La simplicité: Il est possible d'acheter des parts de SCPI pour de faibles montants et la SCPI permet de ne pas s'occuper des formalités (acquisition, location, travaux, impayés, charges...). Par ailleurs, la souscription est très facile et, dans certains contrats d'assurance vie, la liquidité des parts est assurée par l'assureur, ainsi l'investisseur peut toujours revendre ses parts.

 

SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable:

La SCPI à capital fixe: sauf en cas d'augmentation de capital, les achats de part de SCPI à capital fixe se font sur le marché secondaire, c'est à dire qu'il faut un vendeur pour pouvoir acheter et un acheteur pour pouvoir vendre et le prix est fonction de l'offre et de la demande. Cela peut entrainer deux désavantages: un marché moins liquide (il peut être plus difficile de revendre ses parts) et un prix qui pourrait être déconnecté de la réalité (ce cas se produirait surtout en cas de bulle ou en cas de crise/peur).

L'avantage est que les frais de souscription sont moins élevés, puisqu'il s'agit d'un échange de part (pas de création de nouvelles parts).

Les SCPI à capital variable sont beaucoup plus flexibles. C'est le gestionnaire de la SCPI qui s'occupe des demandes de rachat en fonction d'un prix déterminé et connu (= valeur de retrait). Il est donc possible d'acheter et de revendre des parts à tout moment. Le prix est fonction de la valeur d'expertise des biens (donc reflète la valeur réelle des actifs). L'inconvénient pourrait être un trop grand nombre de nouvelles parts. Pour cela il arrive que les sociétés ferment les souscriptions temporairement en attendant d'investir les sommes collectées. 

 

Quels sont les frais?

Même s'il n'y a pas de frais de notaires, les frais sont comparables aux frais engendrés par l'achat d'un bien immobilier que l'on mettrait en gérance.

Frais de souscription: ils sont de l'ordre de 8% à 12% pour des achats de  SCPI en direct.  Ils sont plus faibles en cas de souscription via un contrat d'assurance vie (entre 5% et 9% en général, 2% à 3% pour les SCPI à capital fixe)

Frais de gestion: Ils sont de l'ordre de 8% à 10% des loyers. Les taux de rendements publiés chaque année sont net de ces frais de gestion.

(par exemple, si les loyers bruts rapportent 6%, alors la société prélève 0,60% de frais de gestion).

L'achat de SCPI n'est donc à envisager que pour un investissement long terme.

Quelle est la fiscalité?

 La fiscalité des SCPI dépend du cadre d'achat.

Pour un investissement en direct, la fiscalité sera la même que celle de n'importe quel achat immobilier: les revenus sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis aux prélèvements sociaux.

Lors d'un investissement dans le cadre de l'assurance vie, les SCPI sont considéré comme n'importe quel autre fonds éligible à l'assurance vie. Ainsi, il n'y a pas de fiscalité lors de la distribution des revenus/dividendes ou sur les plus-values si vous vendez des parts, mais uniquement en cas sortie de cash de votre assurance vie (rachat partiel ou total).

Ainsi, la fiscalité de la SCPI dépendra de la date de sortie des capitaux et non de la date de paiement des dividendes ou de revente des parts. Par exemple, dans un contrat de plus de 8 ans, les impôts sur les revenus et plus-values seront au maximum de 7,5% (en savoir plus sur la fiscalité de l'assurance vie) (il faudra alors s'acquitter également des contributions sociales).

N'oublions pas que même si l'investissement en SCPI facilite l'accès à l'immobilier et permet d'avoir un portefeuille diversifié, cet investissement reste soumis à fluctuation et surtout doit être considéré dans le cadre d'un investissement long terme.

 

Quelle assurance vie choisir pour investir en SCPI?

De nombreuses assurances vie permettent d'investir en SCPI. Certaines autorisent même un investissement à 100%.

Parmi l'ensemble des assurances vie que nous avons sélectionnés pour nos clients, deux d'entre elles nous semblent particulièrement intéressantes pour l'investissement en SCPI : Netlife (assuré par Spirica) et Sérénipierre (assuré par Suravenir).

Notez par ailleurs que ces deux assurances vie offrent également chacune un fonds euros "nouvelle génération", investis majoritairement en immobilier ce qui leur permet d'obtenir de très bons rendements, tout en bénéficiant de la garantie en capital (sur la partie investie en fonds en euros).

Exemple:

Sur Netlife: le rendement net de frais du fonds "Euro Allocation Long Terme" a été de 3,51% en 2015 et 3,04% en 2016

Sur Sérénipierre, le rendement net de frais du fonds "Sécurité Pierre Euros a été de 4,00% en 2015 et 3,60% en 2016

(l'accès à ces fonds est limité à une partie des versements, qui peut alors être complété par différents supports, dont les SCPI) 

 

Chaque contrat a ses spécificités et ses contraintes, ce qui peut sembler parfois un peu compliqué, n'hésitez pas à prendre contact avec nous pour que l'on vous aiguille et vous explique les différents contrats du marché, ou si vous souhaitez des renseignements sur la souscription de SCPI en direct (nominatif pur).

  • par téléphone (01 85 09 63 51)
  • email (contact@alfineo.fr)
  • chat

 

 

 

 

contact@alfineo.fr
Tel: 01 85 09 63 51