Comprendre les SCPI 

 

 

 

 

 

 

 

SCPI en assurance vie, en direct (nominatif pur) ou en démenbrement:  
Retrouvez sur cette page l'ensemble des informations pour bien comprendre les avantages et inconvénients de l'investissement immobilier via les SCPI.

 

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier (location, entretien, rénovation, valorisation).

Elles sont gérées par des sociétés de gestion spécialisée et agréées par l'AMF (Amundi, Foncia, Ciloger, La Française, Primonial, …) qui collectent les fonds afin de constituer un portefeuille composé exclusivement d’actifs immobiliers en direct (bureaux, immeubles, commerces, entrepôts, cliniques, …).
Elles perçoivent des revenus locatifs et supportent les charges d’entretien et travaux. Elles ont pour objectif de distribuer des revenus réguliers à leurs associés (les porteurs de parts).
Elles permettent l’investissement dans un portefeuille immobilier diversifié et mutualisé (Chaque porteur de part détient ainsi un fraction du patrimoine immobilier de la SCPI)

La rentabilité moyenne en 2016 était de 4,63%

(Taux de distribution 2016 moyen des SCPI net de frais de gestion (hors SCPI fiscales) Sources : ASPIM / IEIF)

 

Dans quoi sont investies les SCPI?

On peut différencier deux grandes catégories de SCPI: les SCPI fiscales ou SCPI de rendement.

Les SCPI fiscales sont investies dans des biens résidentiels, destinés à bénéficier des dispositifs défiscalisants (PInel, Malraux...). Elles doivent être souscrites en direct (pas dans une assurance vie) pour pouvoir vous faire profiter des avantages fiscaux et réduire vos impôts. 

Les SCPI de rendement sont beaucoup plus répandues, destinées à la fois aux particuliers et aux professionnels (assurances, fonds de pensions, fondations, entreprises....). Elles sont investies dans de l'immobilier de bureaux et de commerce. Gérées par de grandes sociétés de gestion (et régulées par l'AMF), le rendement moyen de ces SCPI a été de 4,63% en  2016.

 

SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable:

Capital fixe: sauf en cas d'augmentation de capital, les achats de part se font sur le marché secondaire, c'est à dire qu'il faut un vendeur pour pouvoir acheter et un acheteur pour pouvoir vendre et le prix est fonction de l'offre et de la demande. Cela peut entrainer deux désavantages: un marché moins liquide (il peut être plus difficile de revendre ses parts) et un prix qui pourrait être déconnecté de la réalité (ce cas se produirait surtout en cas de bulle ou en cas de crise/peur). L'avantage une meilleure maitrise de la croissance de la SCPI (pas de création de nouvelles parts) et des frais moins importants (surtout au sein des contrats d'assurance)

Capital variable : elles sont beaucoup plus flexibles. C'est le gestionnaire de la SCPI qui s'occupe des demandes de rachat en fonction d'un prix déterminé et connu (= valeur de retrait). Il est donc possible d'acheter des parts à tout moment. Le prix est fonction de la valeur d'expertise des biens (donc reflète la valeur réelle des actifs). L'inconvénient pourrait être un trop grand nombre de nouvelles parts. Pour cela il arrive que les sociétés ferment les souscriptions temporairement en attendant d'investir les sommes collectées. 

 

Quels sont les avantages et atouts des SCPI? 
  • Diversification et mutualisation: la diversification du patrimoine immobilier permet de mutualiser le risque sur un grand nombre d’immeubles et le risque locatif (= rendement) sur un grand nombre de locataires.
  • Flexibilité: le montant d’investissement minimum étant relativement limité, il est possible de fractionner son investissement sur plusieurs SCPI, aux caractéristiques différentes.
  • Gestion assurée par des sociétés de gestion agréées qui réalisent les investissements, assurent la gestion locative, l'entretien des locaux, les travaux et grosses réparations et les formalités administratives.
  • Liquidité assurée par un marché réglementé (marché secondaire, loi du 9 juillet 2001) (même si elle peut être limitée, voir la partie risques).
  • La simplicité: Il est possible d'acheter des parts de SCPI pour de faibles montants et la SCPI permet de ne pas s'occuper des formalités (acquisition, location, travaux, impayés, charges...). Par ailleurs, la souscription est très facile et, dans certains contrats d'assurance vie, la liquidité des parts est assurée par l'assureur, ainsi l'investisseur peut toujours revendre ses parts.

 

Quels sont les principaux risques?
  • Risque en capital et de rendement: il n'y a pas de garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué. En cas de baisse du marché immobilier, la valeur des parts baissera également.
  • Risque de liquidité : La SCPI n’étant pas un produit coté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers: les modalités de retrait (vente) des parts de SCPI peuvent être liées à l’existence ou non d’une contrepartie acheteuse ou à un protocole spécifique de rachat par la SCPI (création d'un fonds de remboursement décidé en AG).

Les SCPI sont sujettes aux variations du marché de l'immobilier et doivent être acquises dans une optique de long terme et de diversification.

 

Quels sont les frais?

Même s'il n'y a pas de frais de notaires, les frais sont comparables aux frais engendrés par l'achat d'un bien immobilier que l'on mettrait en gérance.

Frais d'acquisition: ils sont de l'ordre de 8% à 12% pour des achats de  SCPI en direct.  Ils sont plus faibles en cas de souscription via un contrat d'assurance vie ou de capitalisation (cela varie en fonction des contrats).

Notez que ces frais sont plutôt des frais de sortie, car c'est bien 100% de l'investissement qui travaille (le taux de distribution se fait par rapport au prix de souscription, qui inclus les frais).

Cela semble parfois élevé, c'est pourquoi il est important d'investir en SCPI dans une optique de long terme.

Frais de gestion: Ils sont de l'ordre de 8% à 10% des loyers. Les taux de rendements publiés chaque année sont net de ces frais de gestion.

(par exemple, si les loyers bruts rapportent 6%, alors la société prélève 0,60% de frais de gestion, ce qui est ici très raisonnable en comparaison de nombreux fonds actions ou diversifiés).

 

Quelle est la fiscalité?

 La fiscalité des SCPI dépend du cadre d'achat.

Pour un investissement en direct, la fiscalité sera la même que celle de n'importe quel achat immobilier: les revenus sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis aux prélèvements sociaux.

Lors d'un investissement dans le cadre de l'assurance vie ou d'un contrat de capitalisation, les SCPI sont considérées comme n'importe quel autre fonds éligible à l'assurance vie. Ainsi, il n'y a pas de fiscalité lors de la distribution des revenus/dividendes ou sur les plus-values si vous vendez des parts, mais uniquement en cas sortie de d'argent de votre assurance vie (rachat partiel ou total). C'est alors la fiscalité propre à l'assurance vie qui s'appliquera.

Ainsi, la fiscalité de la SCPI dépendra de la date de sortie des capitaux et non de la date de paiement des dividendes ou de revente des parts. Par exemple, dans un contrat de plus de 8 ans, les impôts sur les revenus et plus-values seront au maximum de 7,5% (en savoir plus sur la fiscalité de l'assurance vie) (il faudra alors s'acquitter également des contributions sociales).

N'oublions pas que même si l'investissement en SCPI facilite l'accès à l'immobilier et permet d'avoir un portefeuille diversifié, cet investissement reste soumis à fluctuation et surtout doit être considéré dans le cadre d'un investissement long terme.

 

Alfineo Epargne Ordi Paper

 

Quelle assurance vie choisir pour investir en SCPI?

De nombreuses assurances vie permettent d'investir en SCPI même si toutes ne proposent pas le même choix de SCPI ou les mêmes critères d'investissement. Certains contrats demande un montant minimum pour chaque SCPI, d'autres limitent le montant maximum de souscription de SCPI ou la part maximum du contrat qui peut être investie en SCPI à 50% de l'encours alors que d'autres encore autorisent un investissement à 100% sur des supports immobiliers.

De plus, les modalités d'achat, de vente et de distribution des revenus diffèrent d'un contrat à l'autre (voir notre article sur notre blog: SCPI et assurance vie: pour une même SCPI, de grosses différences de rendement

Pour sélectionner le contrat le plus favorable, il faut donc considérer les frais d'entrée et de gestion du contrat, mais également le prix d'achat et de vente des SCPI ainsi que la politique de distribution de l'assureur.

En fonction de vos critères d'investissement, différents contrats peuvent être adaptés. 

Ces détails sont approfondis dans notre article : Quel contrat d'assurance vie choisir pour mon investissement en SCPI?

 

N'hésitez pas à nous appeler au 01 85 09 63 51 ou nous contacter par email à : contact@alfineo.fr pour plus d'informations.

 

Comment acheter des SCPI en direct (nominatif pur)?

Alfineo vous donne accès à l'ensemble des SCPI du marché. L'investissement en part de SCPI étant spécifique, nous devons nous assurer que cet investissement est compatible avec chaque investisseur (connaissance, capacité, objectif, ...). Si vous souhaitez recevoir des informations spécifiques sur les SCPI en direct, merci de cliquer sur le bouton ci-dessous.

 

Demande d'informations

L'achat de SCPI en démembrement:

Alors que la majorité des parts de SCPI sont achetées au sein d'un contrat d'assurance vie ou en direct(nominatif pur) mais en pleine propriété, il est également possible d'acquérir des parts en nue-propriété ou en usufruit: on parle de démembrement.

Le démembrement de propriété peut se faire pour une durée temporaire, qui peut aller de 3 à 20 ans, mais est en général compris entre 5 et 10 ans.

Quels sont les avantages du l'achat de parts en nue-propriété?

  • réduire le coût de l'investissement
  • optimisation fiscale (absence temporaire de revenu, fiscalité avantageuse à la revente après reconstitution de la pleine propriété, réduction de la base taxable de à l'ISF)
  • connaitre à l'avance la rentabilité de l'investissement (hors évolution du prix des parts)

Chaque SCPI a ses propres clés de répartition entre l'usufruit et la nue-propriété, généralement dépendantes des taux de rendement (et de leurs anticipations). 

Pour plus de précision, vous pouvez lire l'article dédié au démembrement de parts de SCPI en suivant ce lien.

N'hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.

 

 

 

 

 

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Avertissements:

Les SCPI sont sujettes aux variations du marché de l'immobilier et doivent être acquises dans une optique de long terme et de diversification. L'investissement en parts de SCPI présentent des risques et notamment:

Risque économique / en capital : Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué.

Risque de liquidité : La SCPI n’étant pas un produit coté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers: les modalités de retrait (vente) des parts de SCPI peuvent être liées à l’existence ou non d’une contrepartie acheteuse ou à un protocole spécifique de rachat par la SCPI (création d'un fonds de remboursement décidé en AG).

Risque fiscal : L’investissement dans des parts de SCPI est un investissement immobilier long terme (au moins 8 ans) qui est susceptible d’évoluer favorablement ou défavorablement selon les dispositions des lois de finances qui seront adoptées au cours de la vie sociale des SCPI.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

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